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Aktuelles aus dem Mietrecht

BGH: Kein Schuldanerkenntnis des Vermieters bei vorbehaltloser Erstattung des sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens 

Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit folgendem Fall zu befassen:

Der Mietvertrag sah die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte der Vermietern den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche ein Guthaben in Höhe von 185,96 € auswies. Dieses Guthaben schrieb der Vermieter den Mietern im August 2007 auf dem bei ihm geführten Mietkonto gut. Danach fiel dem Vermieter auf, dass er bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt gelassen hatte. Dies teilte  er den Mietern im Dezember 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Den Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Hiergegen versuchten sich die Mieter zu wehren und begehrten die Rückzahlung des abgebuchten Betrags, jedoch erfolglos.

Der BGH entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Voraussetzung ist auch hier, dass die Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB erfolgt. Die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens lässt den in der Abrechnung genannten Endbetrag noch nicht verbindlich werden.

BGH entscheidet: Mieter darf selbst renovieren

Urteil vom 9. Juni 2010 – BGH VIII ZR 294/09

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Grundsätzlich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter  zwar zulässig. Gleichwohl ist diese zur Verkehrssitte gewordene Praxis nach Auffassung des BGH auch dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Ist der Mieter - auch durch Hinzuziehung von Freunden oder Verwandten - in der Lage, die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte in Eigenleistung durchzuführen, muss keine Fachfirma beauftragt werden. Eine anderslautende Vereinbarung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist mithin unwirksam. Konsequenz: der Mieter musste gar nicht renovieren.

Neue Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung ist rechtliche Grundlage für die Erstellung der jährlichen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Zum 01.01.2009 traten Änderungen in Kraft, deren Ziel die Förderung verantwortungsbewussten Umgangs mit Energie ist. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab Januar 2009 begonnen haben.

Die aus unserer Sicht wichtigsten Neuerungen stellen die Austauschpflicht für veraltete Erfassungsgeräte, sowie die Neuregelung der Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme dar.

Austauschpflicht für veraltete Erfassungsgeräte: Mit dem 31.12.2013 sind unzeitgemäße Heizkostenverteiler, die vor dem 01.07.1981 bereits vorhanden waren,  sowie Warmwasserkostenverteiler nicht mehr zulässig. Der Energieanteil, der auf die Bereitung des Warmwassers entfällt, muss ab diesem Zeitpunkt gemäß § 12 Absatz 2 HeizkV mit einem Wärmemengenzähler erfasst werden.

Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme: Der neue § 7 Absatz 1 verlangt nun für Gebäude, welche nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1994 erfüllen und mit einer Öl- oder Gasheizung arbeiten, eine Verteilung der Heizkosten (nicht der Warmwasserkosten!) zu 30% nach den Grundkosten und zu 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Bisher wurden diese Kosten im Verhältnis 50% Grundkosten zu 50% Verbrauchskosten verteilt.

Energieausweis

Das Europäische Parlament hat am 18.05.2010 die neue Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive) verabschiedet. Deutschland hat als EU-Mitgliedsland bis Ende 2010 Zeit, die Neuregelungen der Gebäuderichtlinien in nationales Recht umzusetzen. Eine der wichtigsten Änderung besteht darin, dass der Energiekennwert in kommerziellen Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen künftig veröffentlicht werden muss. Der Energieausweis muss den Kauf- oder Mietinteressenten zudem nicht nur wie bisher zur Einsichtnahme vorgelegt, sondern bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages  in Kopie ausgehändigt werden.